筆者尊重和留意了超過10年的世界級投資者和財經分析師，這2年都不約而同地警告一個超級泡沫的爆破正迫在眉睫。他們大多稱之為「全方位泡沫」（everything bubble），即股票、債券和房地產，這3種加起來佔全球投資市場90%資產皆進入了泡沫領域。我在以前的文章中曾分析過美國股市的沽值是過往百多年中最昂貴的3%。現時雖然仍在高位，但市場結構極不健康，所謂「神奇七股」（magnificent 7）佔標準普爾500間公司總市值的28%，佔納斯達克指數科技股總市值的50%。另外，歐美現金流不足以支付利息的「殭屍企業」佔所有大上市公司的20%。當債務這一兩年間陸續到期，息口會從平均的4%升到8%，这些公司沒辦法再融資自然會倒閉。試問股市又怎可能不下挫，這只是時間問題。
債券泡沫已經爆破了，美國政府10年期國債息率從2020年12月的0.5%升到現在的4.3%，價格已經下跌了35%。由於我不是債券市場的專家，國債會不會再下挫，沒資格評論。但假如我在文章「未來十年是通漲還是通縮」中的預測正確，通漲在放緩後還會有第二第三波，則國債還未跌完。即使國債息率不再上升，商業債劵價格還會下降，因為兩者的息差（spread）將會擴大。假如國債息率是1%， AAA債券是2.5%，垃圾債券是5%，當國債息率升至4%，AAA的息率會升至7%，而垃圾債券的息率便會超過10%。
我會在跟着的兩篇文章中分析地產泡沫。我會先探索住宅物業的泡沫，先從美國講起。美國的住宅物業己進入了泡沫2.0，而且還要比泡沫1.0 的估值還高。美國整體房地產估值最常用的是標準普爾的「凱斯希勒指數」（Case-Schiller index），從2000年的100上升至2006年7月的185，當年泡沫1.0爆破，下跌至2012年2月最低134。聯儲局的量化寬鬆和零利息政策成功使市場再度活躍，指數在2017年升至214，現時更達225，較上一次更高21.6%（見圖一）。
圖一： 
假如今次爆破要回到2000年的水平，房地產價格要下跌55%。2000年的房價其實也不算太低，是1880年到現在平均價的110%左右（見圖二）。
圖二：
但今次住宅泡沫爆破將會與上一次不同，因為第一次的買家是個人投資者或炒家，出現問題沒辦法供樓便把鎖匙交回按揭投資者，便再沒有任何法律責任，這是美國因為上世紀大蕭條後沿用的特有法例。今次地產泡沫的買家不是個人，而是像黑石（BlackRock）一類的投資公司。這些公司通過成立地產投資基金，吸納投資者再通過發行金融工具借錢作大規模的投資。只要融資未到期加上限制投資者抽走資金，短期內還不需要被迫沽貨令價格下跌。但因為現時所有融資都是短線的，一兩年內便要再融資或集資，到時大出血的情況便會出現。這些基金要散貨套現能否找到買家，答案是否定的。只要股債和房地產任何一面有較大的跌幅，投資者將會卻步，實際用家也負擔不起（見圖三）。
圖三：
住宅價格是否能負擔，我們是用「樓價/家庭收入中位數」（house price/median household income）來計算的。1978年前這個數字從來不超過4倍，1978至2000年雖然一直高於4但從來沒有高於4.5。2006至2008年地產泡沫1.0的最高是6.8倍，現在則是7.3倍。為甚麼我認為房價是家庭收入中位數4.5倍時會成為負擔的極限呢？假設你買房子付了20%首期，做80%的20年按揭，按揭息口一直都維持在溫和的4%，你20年全數供款已差不多是你樓價的2倍，每年供款是你稅前收入的40%，稅後收入的50%。
用同樣的邏輯，我們可以從2021年的數據看到澳洲、紐西蘭、加拿大和英國的地產泡沫不比美國的小。澳紐和英國都較美國的泡沫大，香港就更加不用說了（見圖四）。
圖四：
作者：林風
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