這個是最不用想都能預言的事。
過去數十年香港樓市這個不敗神話是建基於甚麼因素？
其一，人口不斷增加而土地供應有限。樓最終是人住的，沒有人就沒有對房屋的需求。
其二，世界的資金願意投資在香港。
然而，經過港共政權的多番攪局，越來越多的香港人離開香港到其他國家生活，新輸入的「人才」就算有錢亦不見得會以香港作為他們的長遠根據地。人不在了，房屋需求亦然。反觀香港政府卻為了繼續「瀨共」課金而繼續大白象工程，甚麼明日大嶼北部都會區之流一眾計劃在今日香港政府莫財的情況下怎樣埋單？最後還是靠賣地收入填氹。以目前市場投地的狀況恐怕還要比預期賣更多地。
資金則更加現實。國安惡法在香港實施以後，有身份認同香港人還有心理掙扎選擇是否要離開家園避難，但資金卻不會有民族意識。對資金來說，天大地大到處都是投資機會，他們沒有理由留在香港這個不再安全的地方。
經濟學最基本的理論，當需求（人和資金）減少，而供應（土地）增加，香港樓市可以如何向好？這個難題還請轉台請香港第一號「智將」湯文亮。
全世界將踏入經濟衰退期
「環球息口上漲，美國國債債息倒掛，經濟會衰退」這個講法都已經出現兩年，但衰退卻和公義一樣遲遲未到，現在市場主流都估衰退不會來了。
探討「衰退會不會來？」這個問題之前，首先我們要知道衰退是甚麼情況。
衰退可以是如 1997 年的亞洲金融風暴或 2008 的金融海嘯一般地圖炮地經濟急速下行，也可以是如日本 90 年代般迷失多年慢慢向下。而今次的經濟衰退那管不是宇宙大爆炸形式地發生，卻已經靜靜地從中國開始而且蔓延到一些與中國相關度高的經濟體，遠至德國，近如日韓和香港。德國經濟在今年7至9月期間萎縮了0.1%，別以為日本股市表現好就以為日本經濟歌舞昇平，實際上日本GDP 今年還要下跌，香港就更可想而知。
這次經濟衰退的源頭在中國，而中共不會容許經濟崩塌影響其政權穩定，所以無所不用其極減慢資金外流和經濟下行速度，然而地方政府和內房債務問題不會因為中共減慢了經濟下行速度而解決，更多的行政措施都好，未衰退夠的話中國只會變成一個比 90 年代日本更慘淡的殭屍經濟體，而一些和中國相關度高的經濟體，相信還有一段很長的時間要捱。
美股市場年頭就是年內高位
過去兩個月時間，市場一邊憧憬美國聯儲局2024年會減息 1.25 – 1.5%，一面卻期待著美國經濟只會軟著陸（softlanding）甚至不著陸（No landing），市場氣氛亢奮之下帶動美股一直升到歷史高位。
然而，市場憧憬的這兩件事一起發生的機率其實相當細。假如美國經濟沒有出現衰退，美國的核心通脹似乎是難以回到 2% 水平，甚至會在美國聯儲局減息後反彈，進一步壓縮聯儲局減息的空間。另外有別於過去十五年，經歷過武漢肺炎後的高通脹時代，其實環球央行都在「收水」，假如減息沒有市場期待的水平的話，資金緊縮環境注定會影響到營商環境以至資產價格。
在一眾大行都在估 2024年美股還有 20% －25% 升幅，市場一面倒向好傾側下，我大膽估計寒冬將至，大家是時候要小心了。
國債 （中國以外）市場將會繼續成為資金避難所
資產市場特別是股市就和經濟一樣，總不會一直向上。
過去十五年（港中除外）股市表現相當突出，但大家都知道這是因為環球央行集體量化寬鬆所致，而這個基本因素在 2024 年是否仍然存在？
當答案是「否」，而環球股市都在歷史高位下，下行機率和空間比上行高是必然的。當市場慢慢地消化並反映這一點的情況下，似乎國債市場（中國以外）將會繼續成為資金避難所。
其實在十一、二月時已經見到債市偷步，美國國債在兩個月期間已經升了超過 10% 相當誇張。我們有理由相信在經濟環境不明朗，其他資產面臨下行壓力下，越來越多資金會繼續湧入國債市場避險。
香港政府將會加稅
雖然我預計環球資金會湧去買國債，然而有一個國家的國債應該無人問津，這個就是中國。
全世界都知道中國地方債內房債的問題，又有誰會願意再借錢給一個債台高築不停債務違約的國家？不過不用怕，外面大風大雨都好，香港政府為了「瀨共」都會繼續花式課金。高大空大白象工程？繼續！中國債排隊係香港上市？繼續 All in！
不過香港政府查實都並非好景，依照現時燒錢速度，儲備大概幾年就會燒得乾乾淨淨。自己搞到香港一鑊粥，地產市道不好，賣地收入急跌之下，如何填氹？加稅似乎是必然結局。
作者：梁頌恆
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