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【財經拆局】「蝕」字當頭 小陽春真係咁好景? – 顏寶剛

政府上月底樓市全面「撤辣」後,加上金管局配合放寬了物業按揭成數、暫停壓力測試,樓市隨即大幅反彈,除多個新盤銷情熾熱,就連十大屋苑交投量亦見急升。綜合中原地產及美聯物業統計,十大屋苑剛過去周末兩日共錄約37宗成交,成交量創逾3年新高,當中以新界細價上車盤最受歡迎,兩大「上車樂園」包括沙田第一城及天水圍嘉湖山莊,分別錄得10宗及9宗買賣,共錄19宗成交,已佔整體成交量超過一半。部分細價樓更錄得賠訂重售個案,荃灣中心原於上月28日以288萬元售出,但業主見樓市反彈決定賠訂重售,成功賣貴30萬元或10%。

同一時間一手市場不斷升溫,發展商積極銷售貨尾,過去周末兩天全港一手市場共錄逾300宗成交,兩天成交量已超越2月全月總和,樓市氣氛真的好像一遍欣欣向榮。

我同意基於政策轉變,有利增加樓市交投,特別是累積的購買力爆發,而入市買家以換樓客及投資者居多,估計多屬手頭資金充裕人士。加上暫停壓力測試,增加按揭成數,部分之前要左計右計的首置客及換樓客不再顧慮,無疑釋放了一些購買力。

不過,亦有代理開始唱反調,利嘉閣指市場聚焦一手新盤,加上二手業主看好後市,部分加價或反價,開始拖慢交投量。綜合利嘉閣地產分行網絡數據,過去兩日十大指標屋苑錄得21宗成交,按周減少32%,自2月中以來首次回調,但仍維持在雙位數。

翻看過去幾日的地產代理報告及報章地產版,都充斥著不少新盤收票強勁以及豪客大手掃入新盤多個單位的新聞,但實際上市場充斥難分真假的信息,如有大手客掃貨入市,財務公司兩天內連沽10個銀主盤,亦有「摩貨」成功摩出少賺離場等,消息滿天飛,但真真假假實際難辨。

不過細心分析新盤開價及成交個案數據,仍然看到一些制約樓價反彈的因素,正是標題指出的「蝕字當頭」:以一手盤為例,撤辣後首個全新盤並非大發展商推出,而是由本地老牌家族王新興集團旗下九龍灣新盤泰峯,上周以平均呎價1.48萬元的「震撼價」推售首批168個單位,創近7年半以來首張價單最低的市區一手盤,結果周末收票逾1800張,超額認購接近10倍,好大機會「一Q清袋」。

看,只要發展商願意劈價,成績不是很好嗎?不過要留意泰峯項目是由舊樓拆卸重建,發展期長達15年,加上單計地價每方呎成本要約1萬元,再加上建築及利息成本,按發展商曾透露總投資額近100億元,每方呎發展成本估計超過1.9萬元,換言之是蝕逾22%,可說是勁蝕入肉,根本就是撤辣後「第一口血」。

二手市場方面亦陸續見蝕讓成交,繼上星期我統計部分個案後,《香港01》亦跟進統計過去一周全港各區屋苑共錄至少46宗二手蝕讓個案,較前一周錄得的38宗,增加8宗或21%。按分區計,新界區仍然為重災錄34伙、九龍及港島區則各錄5宗及7宗,細分各區,沙田區內錄13宗蝕讓個案屬最多。

其中有「蝕讓之城」之稱的將軍澳日出康城更屢見「要錢唔要貨」的虧蝕個案,全因區內大部分屋苑樓價於近5、6年大幅下調,而同期供應不絕,據利嘉閣資料顯示,2023年全年蝕讓成交最多的3個屋苑,分別為將軍澳日出康城、荔枝角美孚新邨及天水圍嘉湖山莊。

瑞銀指出,雖然一手樓成交可望增加五至七成,不過去年貨尾約2.3萬伙及今年新供應約2.8萬伙,合計逾5萬個單位可推出市場,相當於去庫存周期需要50個月以上,按該行測算,去庫存周期要低於30個月才可望達致供求平衡,即一年要有2萬宗成交才算達標,而且大型地產代理的二手掛牌單位已有4萬多伙且還在繼續增加,相信今年樓價仍然要下跌約5%。

而政府亦似乎滿意撤辣成效,房屋局局長何永賢就表態,指早前市場曾經出現信心不足的情況,惟「撤辣」後樓市交投氣氛好轉,私人住宅趨活躍的同時,居屋也在銷售,「開心係畀到市民(置業)選擇」。

可能是杞人憂天,基於政府與發展商大合奏,加上金管局「莫名其妙」在此時撤銷壓力測試,可能令市民有錯覺樓價已見底,在擔心愈遲買愈貴的情況下,部分本來能力不足的買家會購入相對高價單位,一旦樓市再度下調,日後就可能面對未能上會或負資產問題。

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作者:顏寶剛
前有線新聞助理總監兼有線財經台台長
財經拆局專頁:https://www.facebook.com/FINANALYSIS2021