洋洋四萬多字共兩個半小時的施政報告，恐怕除了新聞界真正會關注的人有幾多？實際上整分施政報告只有高官及建制派「自High」，據媒體「扑咪」大部分市民都覺得「事不關己」，原因是不像財政預算案一樣有錢派，頂多只是大家茶餘飯後笑下幾時要學的士司機一樣去學下阿拉伯語。
而在財經的角度，毫無疑問，當中的隱藏任務絕對是一套「樓市組合拳」，關鍵是催谷投資者入市。當中除了之前已放風的投資移民政策進一步放寬，加上金管局罕見加入大合奏，甚至將本是民生項目的「劏房」問題包裝成規格較高，有窗有廁的獨立套房，目標都是催谷樓市投資需求。
施政報告進一步優化新資本投資者入境計劃，將購買住宅納入淨資產的計算範圍，投資者需購買樓價5,000萬元或以上物業，並只作計算投資移民門檻3,000萬港元中的1,000萬淨額，這一舉措，意在吸引國內外高淨值人士來港投資，同時又不會搶貴民生住宅，從而帶動香港樓市與經濟發展。
香港曾於2015年暫停的投資移民計劃，當時吸引九成以上的均是持有外國護照的中國公民（好大部分來自幾內亞比紹及瓦努阿圖）。今次得以恢復，儘管門檻提高至3000萬港元，比新加坡的6000萬港元仍具競爭力，但政策對內地居民的限制，可能使得部分有意移民者尋求其他途徑，如通過第三國護照申請。此外，內地最近盛傳針對超級富豪徵收全球資產收入稅的政策，可能對部分投資者構成額外壓力，導致他們最終選擇其他國家如新加坡等較為穩定的投資環境。
而且措施對住宅市場影響可能相當輕微，今年推出投資移民計劃後，僅有47個成功個案，申請人數僅448宗，預期計劃擴展至住宅市場後，申請人數及對住宅成交量的刺激作用也有限。加上目前本港樓市潛在一手供應量達11萬伙，絕大部分單位價格未達5000萬元的門檻，所以這一招對於地產商「散貨」幫助極其有限，難怪不少業界人士私底下坦言「失望」。
不過值得注意是，中原地產研究部數據顯示，今年首三季5,000萬元以上的二手私人住宅買賣合約登記錄僅130宗及143億元，只及2023年194宗及374.19億元的67.0%及38.3%，不過反觀一手市場豪宅交易就相對活躍，價值5,000萬元以上的一手私人住宅買賣合約登記錄306宗，總值413億元，已超越2023年全年288宗及398億元，高出6.3%及3.8%，反映今年大額豪宅新盤深受投資者追捧，這可能也是當局劃線五千萬元的原因。
金管局罕見加入樓市大合奏
除投資移民政策外，「組合拳」中有一個過去較少出現的機構名稱：香港金融管理局。在施政報告中的第170. 段，就有標題《放寬物業按揭貸款成數上限》，表明金管局即日起放寬住宅按揭成數，不論金額，自用或投資均劃一增至7成，供款與入息比率亦悉數上調至5成，兩者回復至2009年實施逆周期措施前水平。而且不再限於住宅，工商舖和車位等也可適用。
這一政策比起放寬投資移民買樓，無疑更為樓市提供了新的支持，旨在刺激房地產市場的活躍度，市場預期有意購入第二層房收租的投資者最受惠，首期支出最多可大幅減少4成。然而，這也引起了市場對於潛在風險的關注，特別是在當前全球經濟不確定性較大的背景下，過度槓桿化可能會對未來樓市造成更大波動。
金管局的這一政策配合政府施政的時間點也引發了部分評論者的疑問，今年二月雖然有出現過財政司全面撤辣後金管局同時放寬七成按揭安排，但並非寫入演辭內獨立成章，金管局基本上都保持一定獨立性，所以今次由施政報告內公布就有點「耐人尋味」，令人懷疑是作為監管機構的金管局加入樓市「大合奏」行列，這樣的政策配合似乎在市場回調時，為樓市提供了某種「托市」效應。
金管局亦似乎注意到相關安排的疑慮，所以特別補充是次推出的按揭措施，並非配合優化後的新資本投資者入境計劃（但實際上卻是為買家提供實實在在的幫助），並與本港樓價走勢無關，稱調整按揭政策是該局的獨立決定，並強調假如銀行風險增加，有需要時會再推出相關措施。
規範劏房改建成合標準的「簡樸房」 變相加租增投資需求
報告中的另一亮點是對劏房的規範化處理。政府計劃立法，規定劏房的最低面積要求，並強制劏房業主提供獨立的衛生設施。此舉旨在改善劏房住戶的居住環境，尤其是針對香港現有的11萬劏房住戶。然而，這一政策可能帶來意想不到的後果。
儘管新法例旨在改善居住質量，但提高的規範標準可能導致部分劏房業主選擇退出市場，進而使得劏房供應縮減，導致租金上漲，進一步加劇低收入人群的住房壓力。許多劏房住戶選擇劏房的原因是地理位置靠近工作地，利於減少返工時間和成本。如果這些住戶被迫遷往更偏遠的地區，將對其生活質量產生負面影響。
一些專家還擔心，新政策會不會激發投資者興趣，將單位改造成符合政府規定的小型住宅，即類似外國的HMO (House in Multiple Occupation 又稱多房式住宅），基於政府建議的標準包括必須有窗、有獨立廁所、面積不少於8平方米（約86平方呎），甚至要由專業人士確認並申請認證，已經是獨立套房級數，絕非現在盛行的簡陋劏房可作比較，換言之這些日後稱為「簡樸房」的高級劏房，目標住戶已不是目前的低收入家庭，業主花巨額投資改建後並以較高租金投放市場，這可能導致更多租金壓力，尤其是在香港這樣土地有限的城市。
李家超的施政報告試圖多管齊下，從吸引投資移民，到放寬按揭及劏房規管，嘗試應對人口、經濟結構和樓市的多重挑戰。不過，這些措施能否真正帶動香港經濟走出低迷，取決於多方面因素：投資移民政策的成效，取決於香港是否能保持相對於其他地區的吸引力，尤其是在新加坡等地提供更安全的資產保障情況下；樓市政策放寬可能在短期內對房地產市場帶來支撐，但長期來看，過度依賴槓桿的措施可能會埋下潛在風險；劏房政策則需平衡改善住戶生活質量與保持可負擔性之間的矛盾。
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