上文談到了地產泡沫2.0的住宅部分，這篇文章則會討論商業房地產的泡沫。我們可以從美國最常用的「商業地產物業指數」（commercial property price index）看到最近25年的發展（見圖一）。
圖一：
泡沫1.0的高位是2007年11月的99，跌到2010年初的63.5，下跌36%。但隨著聯儲局的量化寬鬆和零息政策，2013年中已經重回高位，跟著再颷升至22年最高位的155，升幅達144%。假如要回到2010年的水平，跌幅要近60%。但更令人擔心的是這方面的投資金額大增（見圖二）。
圖二：
單看2015-2018的數據，已經是2006-2008的2倍以上，到2022年高峰時，肯定是上次投資金額的3至4倍，所以今次商業房地產泡沫爆破對經濟的影響，肯定比上次嚴重很多。
今次商業房地產比住宅房產的下跌來得更快，單從圖一的高點已經下跌了21%。過往泡沫爆破的經驗告訴我還要再跌50%，至2010年的低位才會穩定下來。我且用跌勢最急的辦公室領域，看情況何等慘烈：
華盛頓 —— 在市中心地鐵站附近的一座13層辦公室大樓，2017年底以6千1百75萬買入，剛以1千8百20萬成交。一座16層的大廈剛以2千9百90萬成交，較2019年減值一億元。一座80年代建成的辦公室大樓2020年買來3千1百萬，最近以9百50萬成交。
芝加哥 —— 一座12層高在商業中心的大廈，2012年5千1百萬買來，最近以400萬成交。
洛杉磯 —— 該市第三高的Aon Center最近剛以1億4千7百80萬易手，較2014年折讓45%。
三藩市 —— 一座市中心的大樓在2020年時叫價2億5千萬，剛以6千萬成交。一座在金融區的22層高大樓，在2000年前以3億元購入，在2021年放售，還價只1.8億，到現在還未賣出。
紐約 —— 一座在34街用9千萬建成的商廈，剛以1千6百50萬售出。
除了辦公室大樓，商場也是另一重災區，像三藩市的一個大商場便在尚欠5億5千8百萬按揭下把物業交回債主接管。美國在這方面法例的特點是「無追索權」（non-recourse），你斷供只是輸掉這物業的虧損，債主不能迫你變賣其他資產來還債，所以供不起便離場是正常的選擇。跟據國際金融研究機構MSCI九月的報告，倫敦50%的商業地產較買入價還要低，紐約則暫時是20%。2023 年第三季度的成交價格在歐美都較一年前下跌了超過50%。
2024年辦公室按揭到期要再融資的金額達1170億，平均息率會從過去的3.97%升至現時的7.42%，在空置率高企和租金下降的情況下能否維持是一大問題。銀行是否肯再續按也是一大問題，因為44.6%的辦公室價格已經低於按揭貸款金額。現時商業物業的總貸款已經從2004年的1兆美元增加到現時的3兆美元，一旦斷供潮湧現，很多銀行都會倒閉（見圖三）。
圖三：
能否變賣物業解決問題呢？答案也是否定的，因為價格已經大跌，物業賣掉也不一定足夠還債。更重要的是成交大幅萎縮（見圖四），想賣也賣不出去。
圖四：
全球商業樓宇的成交從2022年的高峰每年1.6兆美元，減至最近12個月的0.2兆美元。我們從這圖看到這不單是美國的問題，歐洲和其他國家的跌幅也相近。我們也不難推斷在這種成交量下，價格仍會有不少下跌空間，離開底部還很遙遠。
由四位美國名校經濟學家為「國家經濟研究局」NBER（National Bureau of Economic Research）最近撰寫的一份報告指出現時14%的商業地產價格已經低於向銀行的按揭貸款，且情況有機會進一步惡化。假如商業地產斷供達10%，將會導致800億美元的損失，超過200家銀行會倒閉。假如斷供達20%，則會引來1600億元的損失，會有近500家銀行倒閉。筆者現長居英國，美國銀行倒閉與我無關，但看來也是時候查看一下那些英國銀行有做大量地產按揭，避之則吉。
作者：林風
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